郑州房价涨跌预言
　　嘉宾
　　陈健     河南恒辉地产机构总经理
　　连华     河南置信房地产营销策划有限公司总经理
　　高重恒     郑州智源堂房地产咨询有限公司首席策划师
　　雷广辉     河南前沿房地产咨询有限公司总经理
　　罗光明     郑州英之杰房地产营销策划有限公司董事长
　　周心罡      深圳市泰辰置业顾问有限公司董事长
　　上官同君      河南王牌投资管理有限公司董事长
　　徐杰          郑州市水木良行房地产经纪有限公司董事长
　　伍铨城      钧城地产(中国)营销机构副总经理
　　苗继伟      郑州远见营销策划有限公司总经理
　　●郑州明年房价整体或将突破5000 元/ 平方米。
　　●西区房价涨幅较大，预计在奥运会前涨幅在8%左右。
　　围绕郑州房价话题，十位房地产策划和代理公司老总仁智各见。价格决定一切。房价的不断上升，让他们感觉卖房子的压力越来越大。
　　2008 年将至，房地产将进入一个全新的营销时代，品牌和品牌的附加值应成为开发商考虑的重中之重。价格决定销售
　　经济视点报：2008 年将至，郑州的房价走势如何？
　　陈健：首先，政策的出台，宏观调控的目的是使房地产发展更科学、理性的维护购房者利益，保护开发商应得的利益。从产品定位、市场定位、产品品质、产品创新等，也站在购房者的角度去考虑问题。
　　其次，大环境引导小环境，目前国家对房地产不断亮出"无形手"，做隐性调控。用12 个字描述：形势严峻、暗流涌动、稳扎稳升。
　　连华：2008 年郑州房价应该保持今年的上涨势头，即不会加速上涨，更不会下跌。从以下方面来看：第一，从市场供需对比来看，今年楼市市场保持着供应略大于需求的市场态势。第二，从市场情况来看，市场价格还在于定价方和议价方，最终达到交易的价格。开发商对市场有一定的上涨预期，这很大程度上会决定明年房价的走向。价格是大家非常关心的一个问题，现在商品房已经从3300 元/平方米上涨到4100 元/平方米。再说，郑州毕竟是个省会城市，明年的房价整体可能会突破5000 元/平方米。
　　高重恒：谈到房价，不管是开发商、消费者还是代理公司，都比较关注。像广州、上海、北京、西安、武汉、还有宁波，这些都是一线、二线城市，相对来说，房价较高。济南、合肥、石家庄和郑州一样属于三线城市，但这些城市的均价要比郑州高。至于2008 年郑州的房价走势，市场规律决定着房价，郑州的房价相比较而言，还算是比较稳定的。
　　雷广辉：从短期来看，房价上涨有一定的压力。首先受政策的影响，限价房明年会上市，经济实用房投放量增加，针对目前的通货膨胀政府要调控经济，对房价上有直接的影响力。其次是开发商的资金承受能力，银行贷款又受限，但是房价的浮动可能不会太大。
　　罗光明：2008 年郑州房价在奥运会前后是一个拐点，奥运会前走势是趋于上涨，但涨幅会在奥运会后，出现一定的波动，涨幅会逐渐减小，可能还有一个微涨的阶段，也可能趋于合理的市场稳定性，整体涨幅应该不会超过10% ，但2008年后的房价形势是非常严峻的。
　　周心罡：谈论到房价的问题，似乎已经变为一个有风险的话题。最近几次调控，导致房价数据的变化，暗中涌动的投资和实际需求，必将出现令人汗颜的走势，我相信2008 年的房价一定会"涨"声响起来，我心更明白。
　　上官同君：2008 年将至，郑州的房价会持续上涨，不可能下跌。原因有三：第一，处在国内三类城市的郑州，有别于一类、二类城市，如深圳、广州和上海，所谓的泡沫并没有出现。第二，郑州市地产市场仍然是供需两旺，中高价位的楼盘会出现销售量短期下降，并不意味着中低价位的楼盘会出现滞销。第三，结合国内目前通货膨胀因素，王牌企划旗下的王牌地产研究院近期曾对明年郑州全市的房价走势做过调研和预测，持续上涨是目前房价现状上涨的惯性所致。
　　徐杰：关于郑州的房价走势问题，作为房地产的专业人士的第一反应还是持续看好的，原因是由于跟市场的直接接触，可以直观地感受到市场的脉搏。市场的不断成熟、购房者的逐步理性、经济的稳步发展、产品品质的不断提升，郑州的房价也将稳步的攀升。预计2008 年也会维持月均100 元左右的上涨幅度。
　　伍铨城：从住宅、写字楼和商业方面来判断房价走势，到2008年，开发商受政策的影响，住宅面积控制在90 平方米以下，这种市场供应量更适合大众消费的眼光。对于写字楼，很多的开发商对写字楼市场比较看好，特别是金水区，该行政区受客观市场和商务分布，将有利于促进写字楼价格的平稳。上升空间大概在10% ～15% 左右。商业方面，一直有个观点是：" 一铺养三代"，在股市还没有明朗的情况下，具有稳定投资回报的商业将受到市场的追捧，特别是成熟的商圈和行政区、商务的区域，升值潜力是肯定的。上升空间大概在5%～10% 左右。
　　苗继伟：2008 年郑州房价大幅上涨的可能性会很小，但也不会下跌。总的情况，应该是微涨。大概能涨200～300 元。品牌影响销售
　　经济视点报：影响房价因素有哪些？在诸多因素中，什么是影响购房者的主导因素？品牌因素对房价以及消费者购房的影响有多大？
　　陈健：区位、产品定位及开发商品牌实力将成为影响房价的主要因素。追求品牌和诚信是购房者考虑的重中之重，购房并非只购买一个理性实体，更多的是购买一生的感受与体验，真正的品牌将意味着带给购房者附加值是持久的。因此，品牌附加值将成为房价不可或缺的一部分。
　　连华：地段、楼盘品质、楼盘的附加值和优势资源是影响楼盘价格的几个因素。除了影响购房者最大的因素-价格之外，品质将是主要的因素。高重恒院从三个方面来回答：一是周边的房价上涨带动了郑州房价。二是油价的上涨，带动了建筑材料的上涨；开发商的建筑成本也要增加，相应的房价也有所提升。三是土地供应量；政策方面和销售方面来说，如有现房销售，房价必涨。按揭政策、税收政策、都对购房有一定的影响。房子的品质占有很重要的地位，品质的提升，决定着房价的提升，现在的房子大量的运用新技术，来提升房子的整体效果，新技术的运用也是房价上涨的因素。
　　雷广辉:品质还是房地产开发商注重的细节，现在的购房者越来越追求生活品味，产品的附加值在购房者的心目中越来越重要。罗光明院从宏观和微观两个方面来分析，宏观经济发展、供求比例、居民收入情况以及政策的干预。面对区域性市场，有很多因素是不稳定的，有时候我们可以把这些看作是一个常数，而影响房价是那些不确定因素，如：地段、规划、交通、配套、服务等。微观方面，那就是品牌价值。从长远的利益考虑，品牌因素所占权重越来越大。
　　周心罡：金融、经济、政治、实际需求都是影响房价的根本因素，其中经济形势的状况对房价影响最为深远。参照国内一线城市的表现，开发商品牌因素的价值表现通常可以达到房价的2% ～5% ，但这种情况发生在郑州的话，还需要开发商的长期积累。
　　上官同君：随着市场竞争的激烈，"品牌"这个词越来越受到购房者的青睐。品牌是一个系统，这就意味着专业地产运营时代已经来临，市场的变化迫使地产商不得不转变思维，"打造品牌、呵护品牌、迎接挑战"，这恰恰是策划代理行业新的大跨越发展的历史机遇。
　　徐杰:目前影响房价的因素主要有土地价格、建筑原材料价格、住房需求、贷款利率、税费以及房地产相关交易政策等。主要还是需求和品牌，对产品有高品牌意识和品牌忠诚度的购房者更会看好房地产项目的品牌附加值。
　　伍铨城:影响房价的因素大概有以下几个方面：地价、建筑成本、地段、企业品牌、产品特性、实用需求、投资需求等。我认为最重要的是品牌因素，2008 年将进入一个市场细分的营销时代，谁能把握客户的需求，谁就赢得了市场。
　　苗继伟:价格由价值决定，同时受供求关系的影响，土地的价格并不代表价值。政府宏观调控效果的影响、房价不仅仅是经济问题，而且上升到政治高度。尤其是品牌，对房价以及消费者购房的影响越来越大。开发商品牌的美誉度会逐渐在房子价格里反映出来，消费者会为自己信赖的品牌埋单的。
　　西区价格崛起
　　经济视点报:郑州哪个区域的房价会涨幅比较大钥
　　陈健:"区位，区位，还是区位"区位决定一切，毋庸置疑，2008 郑州区域涨幅会有所不同，东区涨幅会缩小，北区、西南涨幅会增大。
　　连华:西区的房价将有所上涨，今年改变了以前的态势。很多开发商都比较看好西区的市场，向这个市场进攻。相对来说，南区市场一直很平稳，但预计明年的发展前景会很好。
　　高重恒:中原区房价的涨幅有所提高，还是那句话，市场规律决定着房价。
　　雷光辉:随着市场的发展，东区的发展空间相对来说有点缩小。西区的发展空间相对扩大，很多开发商把西区看作"肥肉"，想着怎样去消化。
　　罗光明:丹尼斯、国美、苏宁、家世界等商业大腕的进驻西区，再加上一些地产商的西进，郑州西区的商业逐渐呈现蓬勃兴盛之势。2007 年年底2008 年年初，沃尔玛将进驻西区，西部商圈逐渐兴盛和完善。种种迹象已经表明西区正在崛起。东区和中部区域房价已处高峰，北区和南区房价趋于相对稳定，西区房价应该相对活跃，房价涨幅相对较大，预计在奥运会前涨幅会在8%左右。
　　周心罡:单就房价来说，金水区的房价相对来说，涨幅的比例大一些，就"涨额"来讲，肯定的是郑州其他区域的"领跑者"。
　　上官同君:郑州房价涨幅区域较大的应该集中环线附近，老城区和郑东新区的房价涨幅已经到了一个极限，目前处在平稳上升时期。我们曾在2004 年提出关于郑州地产市场新格局"一城四河一环线"目前仍然适用。经济适用房政府已经加大保障性住房的建设监管范畴，除了物价因素之外，不可能有太大的涨幅。
　　徐杰:在11 月看来，郑州二七区的房价首次超过了金水区。由于郑东新区的土地已经基本开发建设，新项目又集中在107 附近，房价上涨空间有限，而正在进行改造的城中村项目，小李庄将对二七区的房价上涨有很大的影响。
　　伍铨城:金水区的房价上升的幅度会比其他区域更大些，由于各个条件相对比较成熟，更具有发展潜力，成熟的优势就更加明晰，市场将更加坚挺。
　　苗继伟:中原区内中高档楼盘热销，使西区的房地产市场因人注目。西区土地每亩400 余万元的拍卖价格，也使市民对西区房价上涨的预期得到提高，直接影响了西区的房价，能涨400～500 元，逐渐拉小与其他区域的房价。